Thông báo số 1 của Ban Quản Trị

ƯU ĐIỂM VÀ CÁC ĐIỂM YẾU, SAI PHẠM CỦA BAN QUẢN LÝ CHUNG CƯ PHÚC THỊNH TRONG THỜI GIAN 5 NĂM QUA 2005-2010. CÁC YÊU CẦU CỦA BAN QUẢN TRỊ

TP.HCM ngày 06 tháng 7 năm 2010

A. CÁC ƯU ĐIỂM :

Xây dựng được một bộ máy quản lý vận hàng nhà chung cư : quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của chung cư; chưa để xảy ra sự cố nghiêm trọng nào.
Tổ chức và cung cấp các dịch vụ : vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cây cảnh, diệt côn trùng, bảo vệ và một số các dịch vụ khác … để chung cư có thể hoạt động bình thường,
Cố gắng phối hợp cùng với UBND P.1 và cư dân Phúc Thịnh tổ chức cuộc Hội Nghị Nhà chung cư lần đầu tiên vào tháng 4 năm 2008 để dân cư bầu được Ban Quản Trị Lâm thời.
Hợp tác với BQT Lâm thời trong việc trả lại Nhà Sinh Hoạt Cộng Đồng cho cư dân.
Cố gắng hợp tác với Ban Quản Trị lâm thời trong việc công khai thu chi tài chính và minh bạch hóa các hoạt động quản lý tại chung cư trong các tháng từ tháng 4/2008 đến khi Ban Quản Trị Lâm thời bị giải thể tháng 12 năm 2008.
Cùng với Ban Quản Trị lâm thời năm 2008 xây dựng được Bản Nội Quy Quản lý sử dụng nhà chung cư. Thay mặt dân cư lưu giữ một số hồ sơ nhà chung cư khi chưa và không có Ban Quan Trị.

B. CÁC ĐIỂM YẾU, SAI PHẠM CẦN SỬA ĐỔI, KHẮC PHỤC

I.An ninh trật tự :

*An ninh, trật tự trong chung cư còn tồn tại các vấn đề với các hiện tượng như người ngoài tự do, ra vào chung cư tâm sự đôi lứa, chích hút vứt kim chích bừa bãi bên lô A, vào đi bộ rồi phóng uế trong khuôn viên chung cư , việc mất cắp đồ đạc ( mất laptop bên lô A ), ăn trộm trèo vào cửa sổ lô B và C tầng 20 đánh cắp tiền bạc v.v..., lừa đảo trong căn hộ bên lô C , ném gạch đá, xả nước bẩn và các vật khác từ tầng trên cao xuống lối đi bộ quanh chung cư, xuống bãi xe hơi trên sân ( đã làm hư hại xe hơi của cư dân, đe dọa an toàn tính mạng của cư dân ) ; xe máy vẫn đi qua sân , sân chơi ngày càng bị thu hẹp vì xe hơi quá nhiều , ban đêm đếm được gần 50 chục xe hơi trên sân và cổng ra vào...
* Thái độ, trách nhiệm, tư cách của một số nhân viên phục vụ của BQL : chưa thực sự
tích cực, chưa thực sự có trách nhiệm vì để xảy ra những tình trạng mất an ninh trật
tự nêu trên, thái độ trong công việc có lúc không nghiêm túc ( có uống bia rượu nhậu nhẹt trong, khi đang làm việc ). Đặc biệt mới đây có nhân viên bảo vệ nói năng hống hách, cư xử ngang ngược , tục tĩu và đe dọa hành hung cư dân khi bị góp ý về sự thiếu trách nhiệm và thô lỗ của nhân viên bảo vệ này.
Điều này cho thấy : Sự quản lý công việc, con người còn lỏng lẻo, thiếu trách nhiệm
của BQLý / TTDVKH, để nhân viên bảo vệ lộng hành mặc sức, hành xử với cư dân
vô văn hóa , côn đồ...

* Bãi đỗ xe hơi trên sân :

1)Phần sân trước toà nhà đã bị lạm dụng làm bãi giữ xe hơi dày đặc chiếm dụng hoàn toàn khoảng trống của sân ( riêng trong sân, chưa kể phía gần cổng chung cư, hàng đêm trong số xe hơi đếm được trên sân là 39 – 40 cái, 7 – 8 xe kề cổng ra vào ).
2)Số xe hơi khoảng 25 cái được ban quản lý tự ý thu vé ngày , tuy nhiên Ban quản lý đã cho gửi lâu dài theo tháng ( 450,000đ/xe/tháng trước đây và 600,000 đ/xe/tháng từ đầu năm nay ) phải được đưa vào vào quỹ thu của chung cư, nếu không thì hoàn toàn sai trái, làm thất thoát một nguồn thu của chung cư.
3)Bãi giữ xe hơi dày đặc gây cản trở việc đi lại, vui chơi, tập thể dục thể thao… của người dân sống trong chung cư, dễ xảy ra tai nạn cho người dân đi lại, sinh hoạt trên sân, hoàn toàn đi ngược lại với quảng cáo ban đầu khi rao bán chung cư, đi ngược lại quy định về khoảng xanh tối thiểu của Bộ Xây Dựng.
4)Đặc biệt nghiêm trọng là : khi có cháy nổ xe hơi trên sân, số xe hơi dày đặc trên sân sẽ cản trở việc di dời, cách ly cách ly điểm cháy, không có chỗ cho các phương tiện chữa cháy đi vào tiếp cận điểm cháy và vận hành hiệu quả, dễ dàng gây ra hiểm họa cháy nổ lớn của toàn bộ số xe hơi trên sân khó có thể dập tắt , đe dọa tính mạng và tài sản của người dân của toàn chung cư.
5)Cư dân chúng tôi đã nhiều lần yêu cầu Ban Quản Lý giải quyết ngay việc đậu xe dày đặc trên sân với những người dân có xe đậu trên sân ổn thoả để giải phóng không gian trả lại chức năng đúng của sân này và bảo đảm phòng chống cháy nổ tiềm tàng,
và các nguy cơ trên, nhưng tuyệt nhiên không có bất kỳ chuyển biến tích cực nào. Đã có những cuộc họp của cư dân với BQL cùng đại diện của cơ quan PCCC từ 2008 và đã bị cơ quan này phạt vi phạm và phải đóng tiền phạt ( tất nhiên là lấy từ các khỏan thu khác của chung cư ) nhưng tình trạng vẫn không có bất kỳ chuyển biến nào thậm chí có chiều hướng xấu hơn. Một lần nữa, chúng tôi khẩn thiết cảnh báo về tình trạng này và BQL / TTDV Khách Hàng của Cty 8 phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về hậu quả nếu xảy ra cháy nổ, tai nạn xe cộ xảy ra xuất phát từ bãi để xe này nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn và đồng thời yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc để giải quyết vấn đề này.
6)Chúng tôi nghi ngờ BQLý lợi dụng sự thiếu thốn, khó khăn chỗ để xe hơi tại chung cư đã lén lút dàn xếp, mua bán chỗ đậu xe hơi dưới tầng hầm với một số cư dân. Vì việc cho xe nào, của ai được xuống tầng hầm khi có chỗ trống, BQLý tự cho mình tòan quyền quyết định mà không theo bất kỳ một thứ tự hay quy định hay nguyên tắc nào, không hỏi ý kiến cư dân và cũng không có thông báo nào về việc này. Yêu cầu BQLý phải công bố bản danh sách các xe hơi đậu dưới tầng hầm cũng như trên sân, và giải trình việc sắp xếp này, tạo sự minh bạch, công bằng, tránh khuất tất biển thủ nguồn thu của chung cư, gây bất công , bức xúc cho cư dân.

* Hầm giữ xe gắn máy, xe đạp :

1.Xe 2 bánh gửi dưới hầm đã không được bảo vệ đúng mức, khi có nhiều lần xảy ra mất xăng, bị thay IC, và nhất là việc phá hoại bằng cách chọc thủng bánh xe, chủ xe bị hại nghi ngờ là hành động để dằn mặt hay thỏa mãn cơn tức giận cá nhân nhỏ nhen.
2.Việc giữ xe ngoài chung cư và các văn phòng có trụ sở tại chung cư rất mập mờ và có dấu hiệu biển thủ.


II.Ban Quản trị và hoạt động của Ban Qlý

1)Tháng 5 Năm 2008 Ban Quản Trị Tạm thời đã do dân cư Phúc Thịnh bầu ra và đã được UBND P.1 quyết định công nhận, đã họat động được mấy tháng và đã đạt được một số kết quả nhất định như yêu cầu, giám sát BQL báo cáo thu chi tài chính, tiến hành các biện pháp trật tự, an ninh, làm việc với các cơ quan chức năng, thu hồi lại phòng sinh họat cộng đồng cho cư dân, ấn định được mức sinh họat và quản lý phí hàng tháng theo luật định mà đa số cư dân chấp thuận, vạch ra các sai phạm yếu kém của BQLý … Vì một số lý do, ngày 3.12. 2008 UBND P.1 ra quyết định giải thể BQT tạm thời và công bố quyết định này tại chung cư khi chưa có BQTrị mới , để các vấn đề xác đáng được nêu ra không được giải quyết ổn thỏa ( về bãi đỗ xe hơi, tiền phạt vi phạm PCCC, xây dựng tầng hầm lửng, tăng cường an ninh trật tự, giám sát chặt chẽ việc thu chi của chung cư v.v…), làm cho hoạt động của BQLý không có sự giám sát trực tiếp của đại diện dân cư tiếp tục tồn tại các yếu kém và sai phạm.

2)Việc Ban quản lý thu chi về tài chính còn nhiều điểm lộng quyền và chưa công khai minh bạch, ví dụ : tiền giữ xe ngày, tiền thu các hợp đồng dịch vụ ( các màn hình quảng cáo tại tầng hầm, lầu trệt và trong thang máy, bãi đỗ xe taxi, cho thuê nhà sinh hoạt cộng đồng làm nhà hàng trong thời gian dài mà không khai báo và nộp nguồn thu cho chung cư ….), tự ý chi tiêu không thông qua Ban quản trị lâm thời trước đây chấp nhận và phê duyệt ( mua máy bơm nước cho hòn non bộ, sửa chữa, thay thế các thiết bị, vật tư trang bị cho chung cư, đóng tiền phạt vi phạm PCCC… ). Hơn nữa sau khi kiểm tra các báo cáo tài chính hàng tháng ( trên sổ sách do BQL kê khai ) với mức phí quản lý lúc đó trung bình là 250.000 đ/tháng/hộ, cho thấy : tháng 4/2008 còn dư thừa một khỏan là 23.8 triệu đồng và các tháng khác sau đó cũng đều dư thừa nếu thu đúng, đủ theo sổ sách. Mặc dù các số liệu thu chi sổ sách này còn nhiều điều đáng nghi ngờ , ví dụ : BQL khai chỉ có 40 xe hơi gửi tháng và khoảng 40 lượt xe hơi gửi ngày trong mỗi tháng để tính tiền thu giữ xe hơi, vì thực tế số xe hơi gửi tháng tại chung cư ít nhất là 55 - 60 cái ( có thể thấy rõ mỗi đêm ), chưa kể còn xe khách, hoặc gửi ngắn mỗi ngày; hay : Việc tăng lương cho toàn bộ nhân viên làm việc tại chung cư Phúc Thịnh BQL khai thực hiện 2 lần trong 2 tháng liên tiếp và thưởng năm cho họ bằng 3 tháng lương vào mấy tháng đầu năm 2008 ( việc này chỉ xảy ra khi BQL buộc phải báo cáo thu chi cho BQTri tạm thời ), thì chưa thấy có tiền lệ ở bất kỳ cơ quan , công ty, hay tổ chức nào ở VN hay trên thế giới… với chính sách lương thưởng hậu hĩ như vậy mà chưa xứng đáng với chất lượng dịch vụ chưa được tốt như vậy thì cư dân rất không hài lòng khi phải móc hầu bao chi trả tiền.

3)Khi chưa và không có BQTrị của chung cư, BQLý / TTDV Chăm Sóc Khách Hàng ngang nhiên tự ý tăng phí quản lý và dịch vụ mà không hề họp bàn và xin ý kiến của cư dân, làm cho đại đa số cư dân bất bình, phản đối. Lại càng sai trái vì BQLý chung cư có thái độ răn đe, trấn áp, bất cần đối với một số cư dân không chấp thuận với yêu cầu tăng phí này : dọa thu hồi thẻ giữ xe tháng và dọa không thực hiện dịch vụ trông giữ xe của các cư dân này.

C. CÁC YÊU CẦU CỦA BAN QUẢN TRỊ :

Để từng bước giải quyết nhanh nhất các vấn đề hiện nay tại chung cư, khắc phục những điểm yếu và chấn chỉnh các sai phạm nêu trên của Ban Quản Lý , chúng tôi rất mong sự ủng hộ của các cơ quan có thẩm quyền và có một số yêu cầu chính với 2 đơn vị trực tiếp có trách nhiệm như sau :

I - Các yêu cầu với chủ đầu tư ( Cty Trường Thịnh ) :

1)Tháng 5/2008 , kể từ khi được yêu cầu, cư dân với BQTrị tạm thời khi đó và chủ đầu
tư đã bàn bạc phương án bàn phương án xây dựng tầng hầm thứ 2 theo thiết kế hoặc phương án giải quyết thiếu chỗ để xe hơi tương ứng với diện tích tầng hầm, nhưng đến nay vẫn chưa có lộ trình thực hiện cụ thể và trả lời cho chúng tôi bằng văn bản về việc này. BQLý phải có những động thái cần thiết trong việc thúc đẩy hay theo dõi, thông báo cho dân cư về việc này.

2)Chủ đầu tư phải có lộ trình phá thông hành lang tầng trệt cho 3 block A, B , C để phục vụ dân cư như quy định tại Mục 2 , Điều 70 , phần 3b LUẬT NHÀ Ở ( đã bổ sung , sửa đổi năm 2009 do QH khóa XII ban hành )

3)Khẩn thiết yêu cầu được cập nhật thông tin tiến độ cấp giấy chủ quyền cho các chủ sở hữu các căn hộ, những người đã chờ đợi giấy chứng nhận chủ quyền từ hơn 05 năm nay, từ khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho họ. Đây là quyền lợi chính đáng và cấp thiết của người mua căn hộ này và là nghĩa vụ trước pháp luật của chủ đầu tư. BQLý chưa tích cực nhắc nhở , đốc thúc việc này trong suốt những năm qua cho đến tháng 2/2010 mới có một cuộc họp với chủ đầu tư là công ty Trường Thịnh, sau khi người dân bày tỏ quá bức xúc và khẩn thiết .

II - Các yêu cầu với TTDV CS Khách hàng ( Cty CP DT & XD Số 8 ) :

1)BQTrị sẽ kiểm tra hiện trạng và BQLý phải báo cáo, giải trình cho BQTrị tòan bộ cơ sở vật chất, kỹ thuật, xây dựng cơ bản, về tiến trình giải quyết về tầng hầm thứ 2 theo thiết kế gốc với chủ đầu tư là Cty Trường Thịnh.
- Vấn đề PCCC : Đây là vấn đề cư dân Phúc Thịnh rất quan tâm và đòi hỏi phải có
giải pháp kịp thời và khoa học như : lối đi cho xe chữa cháy chạy quanh chung cư , các hoạt động diễn tập định kỳ , đội PCCC tại chỗ , bảo hiểm cháy nổ
2)Từ nay BQTrị với quy chế họat động của mình sẽ quản lý trực tiếp, giám sát việc thu chi tài chính của và cho chung cư, từng bước bảo đảm tính công khai, minh bạch trong thu chi tài chính. Yêu cầu BQLý / TTDV Chăm sóc Khách hàng tích cực hợp tác và hợp tác tốt trong việc này
3)Thay đổi, cải tổ bộ phận bảo vệ, giữ lại những nhân viên tốt , tích cực, tư cách tốt; thuyên chuyển các nhân viên không tích cực, không có thái độ và trách nhiệm tốt khi làm việc và đặc biệt nhân viên bảo vệ cư xử thô lỗ, cục cằn và côn đồ với cư dân.
4)BQLý chung cư phải làm việc có trách nhiệm, quản lý nhân viên tốt hơn để giải quyết và cải thiện được tình hình trật tự, an ninh đã làm cư dân bức xúc.
5)Theo đúng quy định của pháp luật và quy định của Bộ Xây Dựng, BQTrị sẽ dựa trên
sự thiện chí, hợp tác của BQLý / TTDV Chăm Sóc Khách hàng trong thời gian tới đối với các vấn đề được nêu trên, có toàn quyền quyết định việc có đủ lòng tin để ký hợp đồng thuê TTDV Chăm sóc khách hàng tiếp tục quản lý và thực hiện dịch vụ tại Chung cư Phúc Thịnh hay không, mặc dù chúng tôi khẳng định vẫn luôn có thiện chí để ký hợp đồng dịch vụ quản lý này với TTDV Chăm sóc Khách Hàng.

TP. Hồ Chí Minh , 06.07.2010
Thay mặt Ban Quản Trị chung cư Phúc Thịnh

Nguyễn Thị Hương - Trưởng Ban

Ghi chú : 

- Ban Quản Lý ( BQL ) chung cư : là một bộ phận của đơn vị được chung cư thuê thực hiện dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư Phúc Thịnh từ năm 2005 đến nay. Đơn vị này là Trung Tâm Dịch Vụ Chăm Sóc Khách Hàng ( TTDVCSKH ) thuộc Cty CP Đầu Tư & Xây Dựng Số 8. 
- Ban Quản Trị ( BQT ) chung cư : là một cơ cấu gồm một số cư dân sống tại chung cư, tích cực và có ý thức phục vụ lợi ích chung của cư dân chung cư được hội nghị nhà chung cư bầu ra và được UBND Q5 quyết địng công nhận bằng văn bản ngày 23/6/2010 và một người đại diện được ủy quyền của chủ đầu tư. BQT là người đại diện hợp pháp của cư dân, làm việc với các bên hữu quan, giám sát các họat động của BQL / TTDVCSKH  để bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân, xây dựng một môi trường sống trật tự, an tòan và văn minh tại chung cư.  

Chung cư Phúc Thịnh - Thông tin chung

Cao ốc Phúc Thịnh tọa lạc tại 341 Cao Đạt, Phường 1, Quận 5, Tp. Hồ Chí Minh, nằm ngay trung tâm Quận 5, giáp ranh với Quận 1 và nằm kề tuyến đường dự án Đông Tây.

Trong khu đất có tổng diện tích 3411,06 m2, phía Bắc giáp đường Cao Đạt, phía Nam giáp trường tiểu học, phía Đông giáp khu dân cư, phía Tây giáp đường Lê Hồng Phong nối dài (dự kiến sẽ mở trong thời gian sắp tới).
Quy mô :
Cao ốc Phúc Thịnh có sức chứa khoảng 1600 người, bao gồm 370 căn hộ độc lập, được thiết kế dựa trên cơ sở phù hợp với điều kiện tự nhiên và địa hình của khu vực xây dựng. Với diện tích mặt bằng và chiều cao lớn, cao ốc được xem như là điểm nhấn kiến trúc cho toàn bộ khu vực lân cận. Do đó, phong cách hiện đại của công trình sẽ góp phần hình thành khu dân cư mới và văn minh.
Công trình là một khối duy nhất bao gồm một tầng cho khối sinh hoạt công cộng và 24 tầng để ở. Chiều cao toàn bộ công trình là 83,65m.
- Tầng Trệt: Diện tích 1.451m2, chiều cao tầng 4.5m, bao gồm phòng Sinh hoạt công cộng và văn phòng Ban Quản Trị ( được cư dân bầu qua hội nghị nhà chung cư và được UBND Q5 công nhận ngày 23 tháng 6 năm 2010 ), và Ban Quản Lý ( bộ phận của đơn vị được chung cư thuê để quản lý và vận hành tòa nhà ).
- Tầng 2 đến 23: Diện tích mỗi tầng là 1.479m2, chiều cao tầng 2.9m, mỗi tầng có 16 căn hộ độc lập.
- Thông tầng 24 và 25: Được thiết kế theo kiến trúc thông tầng, có tổng diện tích sàn là 1.479m2 được bố trí cho 6 căn hộ VIP, với hệ thống hồ bơi, sân vườn và phòng tập thể dục. Đây là những căn hộ đạt chuẩn mực về tiện nghi và kiến trúc theo tiêu chuẩn quốc tế về nhà ở.
- Trang thiết bị nội thất: Tất cả các căn hộ đều sử dụng đồng hồ điện, nước riêng, hệ thống các đường ống kỹ thuật được lắp đặt sẵn (đường line điện thoại, internet, cable truyền hình ...)
- Hệ thống điện nước, PCCC: Trạm biến áp 3000KVA xây độc lập, đảm bảo cung cấp điện cho toàn bộ Cao ốc. Đồng thời có hệ thống phát điện dự phòng phục vụ cho Thang máy, Bơm nước, Bơm cứu hoả, Chiếu sáng công cộng. Công trình được trang bị hệ thống PCCC đúng theo tiêu chuẩn Việt Nam.
- Hệ thống thang máy: có thể đi đến bất cứ tầng nào của cao ốc bằng hệ thống thang máy (06 ô thang máy).
- Hệ thống xử lý rác: Theo hình thức thu gom bởi đội Dịch vụ. Mỗi tầng bố trí thùng để rác bên trong đặt thùng rác có bánh xe. Đội dịch vụ sẽ tổ chức thu gom rác hàng ngày chuyển xuống tầng hầm và vận chuyển ra ngoài bằng xe chở rác chuyên dùng.
Cây xanh và đường nội bộ trong khuôn viên công trình có vườn hoa rộng 352m2, vườn chơi cho con trẻ bao gồm bồn hoa, bãi cỏ..., tạo bóng mát và góp phần cải thiện môi trường...
Chủ đầu tư của cao ốc này là Cty TNHH Một thành Viên Trường Thịnh. Tòa nhà đã được đưa vào sử dụng từ tháng 5 năm 2005. Tuy nhiên qua 5 năm sử dụng, không có Ban Quản Trị đại diện chính thức của cư dân Phúc Thịnh giám sát các họat động quản lý và vận hành nhà chung cư của Ban Quản lý, nhiều vấn đề lớn như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ ( cho đến giờ này của tháng 8/2010 vẫn chưa có, và chưa biết lúc nào có ), chất lượng dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà ( an ninh trật tự, an tòan PCCC, phí quản lý , bải trì bảo dưỡng chung cư...) đang làm nhiều người dân có ý thức của chung cư thực sự bức xúc, nhức nhối.

Trong bối cảnh đó, Ban Quản Trị chung cư Phúc Thịnh đã được cư dân bầu qua hội nghị nhà chung cư ngày 7 tháng 5 năm 2010 và được UBND Q5 quyết định công nhận bằng văn bản ngày 23 tháng 6 năm 2010, chính là người đại diện hợp pháp của cư dân Phúc Thịnh với chức năng, quyền hạn và nghĩa vụ được Luật nhà ở và Quy chế 08 của Bộ Xây Dựng quy định, đang tích cực làm việc với với các bên hữu quan với tinh thần vì lợi ích chung của cư dân, để đòi lại quyền lợi hợp pháp của cư dân, mang lại an ninh trật tự, an tòan, văn minh, và thân thiện cho chung cư Phúc Thịnh, nâng cao giá trị cuộc sống và giá trị của mỗi căn hộ trong chung cư.
Ban Quản Trị chung cư kêu gọi sự đồng lòng nhất trí của tất cả cư dân có ý thức và trách nhiệm với chính mình và với cộng đồng trong việc tích cực ủng hộ Ban Quản Trị trong các họat động vì cộng đồng nêu trên.